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Strategisches Investment-Potpourri

23.06.2021  |  John Mauldin
Bauen zur Vermietung

An Tag 1 der SIC hörten wir von zwei der besten Wohnimmobilienexperten des Landes: Barry Habib und Ivy Zelman. Ich habe sie eingeladen, weil Wohnen für die meisten Menschen sowohl persönlich wichtig ist als auch eine wichtige (und vernachlässigte) Investitionsmöglichkeit darstellt. Ich habe einige von Barry Habibs Weisheiten bereits im April geteilt, und er hat diese Ideen bei der SIC weiter ausgeführt.

Ich möchte Ihre Aufmerksamkeit auf Ivys Präsentation lenken, weil sie über etwas Neues sprach: das "Build-for-rent"-Segment. Große Investoren bauen Einfamilienhäuser, nicht um sie zu verkaufen, sondern um sie zu vermieten. Dieses Konzept wächst seit einigen Jahren und hat sich nun wirklich durchgesetzt, da die möglichen Investitionsrenditen so deutlich werden. Es ist jetzt ein grundlegender Teil des Pantheons der Gewerbeimmobilien. Ich zitiere von Ivy:

"Wir denken selten an "Bauen zur Vermietung." Es ist eigentlich ein Teil der Einfamilienhausentwicklung, aber wir nennen es scherzhaft das hübscheste Mädchen beim Tanz, weil es eine Flut von Kapital gibt, die sich in diese Anlageklasse verlagert hat. Und es gibt eine enorme Menge an zunehmendem "Sofort-Geld", das in diese Anlageklasse fließt. Und es ist antizyklisch, aber es steht außer Frage, dass es eine ungewisse Menge an Angeboten gibt, die kommen werden. Und wird sich dieses Mietprodukt tatsächlich halten, wenn die Mietpreise so schnell steigen, wie sie es tun?

Nur um Ihnen etwas Perspektive zu verleihen: Die Zahl der zur Vermietung gebauten Häuser war 2020 doppelt so hoch wie 2018. Aber selbst wenn sich die Zahl in diesem Zeitraum verdoppelt hat, liegt der Marktanteil heute landesweit nur bei 4-1/2%. Bedenken Sie jedoch, dass dies auf nationaler Ebene nicht wirklich die Perspektive dessen wiedergibt, was auf dem texanischen Markt oder in den Carolinas und Florida sowie in Arizona und Nevada passiert, wo ich glaube, dass die Einfamilienhaus-Vermietung allein heute mit dem, was in der Pipeline ist, wahrscheinlich 10+% dieses Marktes ausmacht.

Und wenn ich mit Bauunternehmern spreche und sie frage: "Wie viele Ihrer Verkäufe in diesem Quartal gingen an Betreiber, die zur Vermietung bauen?" Dann kommt die Antwort: "Ich weiß es nicht. Wahrscheinlich konnten wir dieses Jahr insgesamt 200 Einheiten verkaufen, aber unsere Pläne für das nächste Jahr sind 2.000."


Da kommt ein massiver Anstieg auf uns zu. Und jeder versucht, einen Tanzpartner auf der Tanzfläche zu finden, egal ob es sich um Hedgefonds, Rentenfonds, Privatunternehmen oder Staatsfonds handelt. Es gibt einfach mehr Kapital, als ich je gesehen habe, abgesehen von den Mehrfamilienhäusern vor der großen Finanzkrise."

Die Alarmglocken mögen läuten, wenn man hört, dass Kapital in ein Segment strömt. In diesem Fall geht es jedoch um eine Anlage, die für eine wachsende Zahl junger Millennials notwendig ist. Aus welchen Gründen auch immer, sind sie keine Hauskäufer, aber irgendwo müssen sie wohnen. Sie brauchen mehr als eine Wohnung, wenn sie eine Familie gründen. Außerdem wollen sie den Komfort einer Wohnung, um am Ende des Mietverhältnisses wegzugehen und woanders einen neuen Job zu finden oder tatsächlich ein Haus zu kaufen.

Sie wollen das Vergnügen haben, in einem Einfamilienhaus zu leben, ohne tatsächlich eines kaufen zu müssen. In vielerlei Hinsicht ähneln die finanziellen Aspekte dem Mehrfamilienhausmarkt (Wohnungen), sind aber einfach an den Geschmack und die Prioritäten der neuen Generation angepasst.


Raum zum Atmen

Constance Hunter, Chefvolkswirtin des globalen Wirtschaftsprüfungsgiganten KPMG, gab uns ein fantastisches Update über die Wirtschaftsaussichten ihres Teams. Sie spricht mit bis zu 40 globalen CEOs pro Woche und befindet sich damit wirklich im Zentrum des Informationsnetzes. Im Gegensatz zum obigen Abschnitt über den Wohnungsbau, der sich auf die USA konzentrierte, blickt Constance auf die ganze Welt.

Mit dieser Perspektive erinnerte uns Constance daran, dass die COVID-Erholung nicht überall gleich schnell verlaufen wird. Sie hängt von den vorherigen Trends, den Virusbedingungen, den Impfungen und anderen Faktoren ab. Aber in jedem Fall werden die USA wahrscheinlich als erstes wieder den Trend von vor der Pandemie erreichen.

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Beachten Sie, dass Großbritannien, das den meisten anderen Ländern bei den Impfungen relativ voraus ist, wirtschaftlich nicht in der gleichen Position ist. Sogar Brasilien ist leicht voraus. Das spricht für die anhaltenden Brexit-Turbulenzen und die Handelsunsicherheit, mit der das Land konfrontiert ist. In Bezug auf die USA merkte Constance an, dass sich die Fed stark auf die Beschäftigung und nicht nur auf die Inflation konzentriert.

Selbst wenn die Beschäftigung von hier aus weiter stark wächst (was nicht garantiert ist), sind wir noch ein paar Jahre davon entfernt, den Trend von vor der Pandemie wieder zu erreichen. Wird die Fed die Geldpolitik straffen, wenn der Wirtschaft noch immer Millionen von Arbeitsplätzen fehlt? Unwahrscheinlich, wenn wir ihrer Rhetorik Glauben schenken sollen.


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