Dominic Frisby: Wie das Ende des billigen Geldes einen Immobilienpreiscrash auslösen könnte
08.10.2022
Im Jahr 2007 rief mich die Komikerin Susan Murray an und stellte mir eine Frage. Sie war gerade dabei, eine neue Hypothek abzuschließen und wollte wissen, wie ich die Entwicklung der Zinssätze einschätze. Sie wollte entscheiden, ob sie eine Hypothek mit festem oder variablem Zinssatz aufnehmen sollte. Ich war mir natürlich nicht sicher. Aber ich war der Meinung, dass es grundlegende Probleme mit der Wirtschaft gab - ziemlich ernste Probleme - und die sicherste Option, wenn es eine erschwingliche Option gab, schien eine Hypothek mit festem Zinssatz zu sein. Für den Fall, dass in der Gesamtwirtschaft etwas ernsthaft schief gehen sollte, war sie gegen die Möglichkeit steigender Zinssätze geschützt.
Susan hat ihre Hypothek auf 6% festgesetzt. Wie sich herausstellte, war das so ziemlich der Höchststand auf dem Markt für Hypothekenzinsen. Als die Zentralbanken im Zuge der Finanzkrise die Zinsen senkten und dann Geld druckten, fielen sie regelrecht in den Keller. Das hat sie mir nie verziehen. "Dieser Kerl hat mich ein Vermögen gekostet", beschwert sie sich immer, wenn mein Name fällt.
Billigere Hypotheken bedeuten teurere Häuser
Ich habe das Jahr 2008 vielleicht kommen sehen - damals war ich ein echter Goldfan -, aber ich habe weder die quantitative Lockerung noch das Ausmaß des Zinsrückgangs vorhergesehen. Das Geld wurde so billig. Im September 2021, also vor kaum einem Jahr, konnte man einen fünfjährigen Festzinsvertrag für 1,3% bekommen. Heute scheint es unvorstellbar, dass Geld so billig sein kann. Fairerweise muss man sagen, dass es damals fast unvorstellbar schien. Kein Wunder, dass sich alle die Augen aus dem Kopf geschlagen haben. Seit langem argumentieren wir auf diesen Seiten, dass es vor allem das billige Geld ist, das die Immobilienpreise in die Höhe getrieben hat.
Wohin man auch schaut, die Standardlösung für unerschwinglichen Wohnraum ist, dass wir mehr bauen müssen, insbesondere in und um London. Aber London ist seit mehr als einem Jahrzehnt eine Baustelle. Wer weiß, wie viele Neubauwohnungen es inzwischen gibt, aber die Preise sind durch den Bau nicht gesunken. Zwischen 1997 und 2007 wuchs der Wohnungsbestand um 10%, die Bevölkerung jedoch nur um 5%. Wenn die Wohnungspreise eine Funktion von Angebot und Nachfrage wären, hätten sie in diesem Zeitraum leicht sinken müssen. Sie sind aber nicht gefallen, sondern um mehr als 300% gestiegen.
Wenn man dann sieht, dass die Hypothekarkredite im gleichen Zeitraum um 370% gestiegen sind, wird schnell klar, dass es das neu geschaffene Geld war, das die Preise in einem Jahrzehnt der lockeren Kreditvergabe in die Höhe trieb, was die nationale Besessenheit von Hauspreisen hervorrief. Häuser waren nicht länger ein Ort zum Leben, sondern Finanzanlagen. In den zehn Jahren von 2009 bis 2019 haben sich die Hypothekarkredite erneut verdoppelt, und die Hauspreise sind um über 50% gestiegen.
Wenn man den Hahn des billigen Geldes zudreht, werden die Immobilienpreise schnell auf ein Niveau sinken, das mit dem Einkommen übereinstimmt. Die beiden sind schon lange keine Freunde mehr. Im Jahr 1995 lag das Verhältnis zwischen Hauspreisen und Einkommen bei drei - sogar in London. Jetzt liegt es bei sieben. Das Durchschnittshaus kostet das Siebenfache des Durchschnittseinkommens. In London liegt es bei 11. Und wir fragen uns, warum die Familien so klein geworden sind.
Die Zinsen können nur noch in eine Richtung gehen
Angesichts der Inflationsspirale, der steigenden Anleihezinsen und des Höhenflugs des US-Dollar ist Geld plötzlich nicht mehr so billig. Und es wird immer teurer. Das Vereinigte Königreich ist damit beileibe nicht allein, aber das Problem ist hier akuter, weil unsere Wirtschaft so stark auf die Immobilienpreise ausgerichtet ist. Die Bank of England hat den Schutz der Währung völlig vernachlässigt und erklärt, sie werde nicht zögern, während sie selbst zögert.
Ähnlich wie sie zwischen 1999 und 2002 ihre Goldverkäufe auf dem Markt publik machte und damit den Goldpreis auf ein Allzeittief von etwa 250 Dollar je Unze drückte, so macht sie jetzt ihre Gilt-Verkäufe und die quantitative Straffung publik - und hat auch diesen Markt auf Talfahrt geschickt.
Die Ankündigung löste den starken Selloff an Staatsanleihen aus, der am Tag vor dem Mini-Budget des britischen Finanzministers Kwasi Kwarteng begann. Es scheint, als würden sich die beiden Ministerien - das Finanzministerium und die Bank von England - nicht abstimmen. All dies bedeutet, dass die Zinssätze nur in eine Richtung gehen werden, und das bedeutet, dass die Hähne des billigen Geldes, die die Immobilienpreise auf ein so unerschwingliches Niveau treiben, jetzt zugedreht werden. Der britische Immobilienmarkt, insbesondere in und um London, ist seit Jahrzehnten ein irrationales, unersättliches Monster. Jeder, der den höchsten Stand ankündigt, hat sich am Ende selbst ein Bein gestellt.
Es geht nicht nur darum, dass kein billiges Geld mehr reinkommt. Es gibt auch die andere Seite der Medaille, an die ich mich aus den Jahren 1989-1993 erinnere. Die Leute können ihre Zinszahlungen nicht mehr leisten und beginnen zu verkaufen. Wenn die Hauspreise um 10% oder 15% fallen, ist das Haus oft weniger wert als die Schulden - negatives Eigenkapital ist die Folge.
Mir gefällt Kwartengs Haushaltsplan sehr gut. Ich denke, er hat die richtigen Entscheidungen getroffen. Aber ein fallender Wohnungsmarkt, egal wie viel Wachstum es anderswo gibt, wird dazu führen, dass die Tories bei den nächsten Wahlen abgewählt werden. Wie sollen sie den Wohnungsmarkt ohne billiges Geld stützen? Sie werden einen Weg finden. Das tun sie immer. Oder werden sie das?
© Dominic Frisby
The Flying Frisby
Der Artikel wurde am 28. September 2022 auf www.moneyweek.com veröffentlicht und exklusiv für GoldSeiten übersetzt.